건축법 개요

* 건축법과 헌법의 관계

 

건축법은 대한민국 헌법을 근간으로 태어난 법률이다. 다른 모든 법들도 헌법을 모태로 하여 태어난다. 특히 국민의 권리와 의무에 관한 내용, 재산권에 관한 내용, 환경과 신분에 관한 내용 등 구체적인 법률 하나하나가 헌법정신과 헌법에서 허용하는 범위 안에서 제정되거나 개정되어야 한다.

헌법 122조는 ‘국토의 효율적이고 균형있는 이용, 개발과 보전을 위하여 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있도록 규정하고 있다. 토지이용을 규제하는 ’국토의 계획 및 이용에 관한 법률‘을 비롯하여 개발사업과 관련된 ’택지개발촉진법‘, ’도시개발법‘, ’주택법‘, ’도시 및 주거환경정비법‘, ’도시재정비촉진을 위한 특별법‘, ’건축법‘등을 들 수 있다.

헌법 제23조는 국민의 재산권을 보장하는 규정이다. 우리나라는 민주공화국으로서 사유재산권을 인정하는 나라이다. 재산권을 보장하되 공공복리에 적합한 범위 내에서 행사하여야 한다. 공공복리에 적합한 범위 안에서 제한할 수 있다고 하더라도 특정한 국민이 특정한 불이익을 받지 않도록 그 재산권에 대한 내용과 한계를 법률로 정하게 되어 있다.

 

위에서 열거한 개발관련 법률들을 보면 원칙적으로는 개발이 허용되고 있지만, 입지에 따라서는 개발을 불허하거나 제한적인 허가를 하는 등 적절한 규제장치를 두고 있음을 알 수 있다.

가령 용도지역을 지정하는 도시관리계획을 수립함에 있어 어느 토지는 제3종 일반 주거지역으로 다른 토지는 일반상업지역으로 지정한다고 하자. 두 토지의 가치는 당장 하늘과 땅 만큼 차이가 날 수밖에 없다. 같은 용도지역 안의 토지일지라도 지구단위계획을 수립함에 있어 어느 토지는 400%의 용적률을 지정하고 어느 토지는 300%의 용적률을 지정하기도 한다. 이 경우엔 토지가격은 천양지차가 될 수 밖에 없다.

이처럼 법령의 구체적인 집행에 따라 재산권에 대한 차별 규정이 많다는 것은 국민의 입장에서는 문제로 인식될 수도 있으나 그렇게 하는 것이 공공의 이익이라면 사유재산권의 제약은 정당하다고 할 수 있다. 억울하다고 행정소송을 제기할 수는 있지만 승소할 확률은 거의 없다.

 

* 건축법의 구성형태

일반적으로 법률은 그 아래에 시행령과 시행규칙으로 구성되어 있다. 그러나 법만 존재하는 것도 있고 법과 시행령만 존재하는 경우도 있다. 지방자치조례는 법령에서 위임한 경우에 제정된다. 조례의 하위 법령으로 조례규칙이 제정되기도 한다.

시행령은 국무외의 의결을 거쳐 대통령이 공포한다. 그래서 대통령령이라고도 한다. 시행령은 법률에서 위임받은 범위 안에서 주무부장관이 입안하고 제정한다. 시행규칙은 대개 행정절차 이행을 위한 서식 등을 규정하는데 주무부장관이 공포한다고 해서 부령이라고도 한다.

건축법은 다른 법률과 달리 시행규칙이 무려 8개나 된다. 일반적인 법률은 대개 1개만의 시행규칙을 갖는다. 간혹 시행령이나 시행규칙이 없는 경우도 있다.

 

*건축법의 역사

건축법의 모태가 되는 ’조선시가지계획령‘은 1934년에 제정되었다. 이는 1913년에 제정된 ’시가지건축규칙‘이 그 모태라 할 수 있다. 조선시가지계획령에는 도시계획에 관한 내용, 용도지역 및 지구의 지정과 건축기준에 관한 내용, 토지구획정리사업에 관한 내용이 들어 있다.

1962년에는 조선시가지계획령에서 건축부분을 정리하여 건축법으로, 도시계획부분을 정리하여 도시계획법을 제정하였다. 건축법과 도시계획법은 같은 날 태어났으며 불운한 어머니 밑에서 태어난 두 법령은 그 후 상당한 성장통을 앓게 된다. 건축법은 모두 60회의 개정이 있었고 도시계획법은 세분화와 새로운 법령 등의 출현 및 통합의 과정을 거쳐 2002년 ’국토의 계획 및 이용에 관한 법률‘로 개편되어 오늘에 이르게 된 것이다.

 

* 건축법의 예외규정

건축법은 건축허가를 위한 절차규정을 다루고는 있지만 기본적으로는 기술을 다루는 법령이다. 기술은 빠르게 변하지만 법령을 바꾸기는 쉽지 않다. 공사방법이나 건축재료 등은 나날이 변화해가는데 그때마다 매번 법령을 고친다는 것은 매우 어렵다. 절차에 대한 번거로움은 물론이고 관련 부서간 이견을 조율하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 처음부터 완벽하게 만들면 좋겠지만 그렇게 만들어진 법률은 없으며 있을 수도 없다. 그때마다 필요할 때 개정하는 방법밖에 없으나 그렇지 않다면 법률에서 어느 정도의 융통성을 부여하면 된다. 재량껏 잘 활용하면 좋으나 공무원의 부조리가 생길 수밖에 없다는 것이 불신감을 키우지만 가급적 재량의 범위를 좁히고, 시시콜콜한 것까지 법령에서 규정하고 있는 것이다.

그런 차원에서 본다면 건축법은 다른 법률에서 찾아보기 힘든 독특한 2개의 제도를 갖고 있다. 건축기준을 완화하거나 위법된 건축물에 대한 예외규정을 두는 ’적용의 완화‘와 ’적용의 특례‘제도이다. 

1. 적용의 완화

물 위에 건축하는 건축물을 보고 조경식재를 하거나, 경사진 대지에 계단식 주택을 건축하고 싶은데 건폐율 60%를 준수하라고 한다면 불가능하다. 이처럼 현행 건축기준 때문에 계획내용을 수정하든지 포기해야하는 일들이 종종 발생할 수 있다.

건축물을 설계, 시공, 감리를 함에 있어 현행 건축기준을 지키는 것이 불합리할 때 이를 완해해달라고 신청하는 제도가 ‘적용의 완화’이다.

이 제도는 1996년 처음 도입되었고 완화신청은 건축주뿐만 아니라 건축에 관계하는 사람이면 누구든지 가능하다. 설계자, 공사시공자, 공사감리자도 완화신청을 할 수 있다. 건축위원회는 신청된 내용에 대해 관계법령, 제도 등의 변경이나 대지 등의 특수한 물리적 조건 등으로 인하여 법령 등의 관계규정을 적용하기에 불합리하게 된 경우인지를 판단하고 제시된 대안이 과연 타당한지와 합리성이 있는지를 검토해서 완화여부를 결정한다.

전통한옥 밀집지역등과 같이 도로너비가 부족한 경우에는 건축선 지정절차 없이 건축을 허용하는 완화가 가능하며 발전소, 제철소, 운동시설 등 특수용도의 건축물은 새로운 공법과 신기술이 발전할 수밖에 없는데 건축물의 피난시설, 용도제한, 건축물의 내화구조 및 방화벽, 방화지구 안의 건축물, 건축물의 내부마감재료, 건축설비 기준 등 정해진 기준만을 준수하게 한다면 새로운 건축물, 특수공법에 의한 건축물의 건축은 불가능하게 된다. 이 경우도 완화할 수 있다. 이 밖에도 거실없는 통신시설 및 기계설비시설, 리모델링 등 여러 분야에서 완화적용을 신청할 수가 있다.

2. 기존 건축물에 대한 적용의 특례

2003년 제3종 일반주거지역의 건폐율이 60%에서 50%로 강화되었다. 그렇게 되면 그 전에 60%로 건축된 기존 건축물은 모두 위법한 건축물이 되어 버리고 만다. 도로의 확장으로 기존 건축물 일부를 철거하게 되면 남은 건축물은 건폐율, 용적율 기준에 저촉되고 만다.

비도시지역이었던 관리지역이 도시지역으로 바뀐 경우도 기존의 건축물은 대부분 도시지역 건축기준에 맞지 않게 되어 위법한 건축물이 되고 만다.

위에 든 예시는 위법하게 된 사유가 본인에게 있지 않고 법률의 개정이나 공공의 행정작용 때문에 생긴 일이다. 위법 건축물은 증축이나 용도변경 등 새로운 건축행위를 할 수 없다. 본인 스스로 위법된 경우는 당연하겠지만 본인의 의사와 상관없이 위법된 경우는 매우 억울할 것이다. 이를 해결하기 위해 도입된 제도가 적용의 특례이다.

적용의 특례는 건축주의 신청에 의해 처리되며 건축위원회의 심의 없이 허가권자가 적합하다고 판단되면 건축허가, 신고를 처리할 수 있다.